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Aktuelle Sicht zum Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)

1.    In den bautechnischen Gesetzen aller Bundesländer finden sich inzwischen die Bestimmungen, von wem die erforderlichen Energieausweise zu erstellen sind (wer also befugt ist, einen Energieausweis auszustellen).
 
2.    Der Energieausweis kann sich entweder auf das ganze Gebäude oder auf eine bestimmte Nutzungseinheit (Wohnung) beziehen.
 
3.    Der Heizenergiebedarf wird in Form der Energiekennzahl ausgedrückt: Wie viel Energie wird zur Beheizung eines Gebäudes bzw. eines Nutzungsobjektes in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m².a) aufgewendet?
Vergleichbar mit Kühlschrankenergieeffizienzklassen erfolgt die Einstufung von A – G mit entsprechenden Farben Grün bis Rot (Stichwort „Energiefresser“).
 
4.    Vorlagepflicht ist gemäß § 3 EAVG gegeben: Im Zuge von Vertragsverhandlungen ist der Ausweis vorzulegen, kommt es zum Vertragsabschluss, muss er ausgehändigt werden. Er darf nicht älter als 10 Jahre sein.
 
5.    Folgen bei Nicht- oder nicht rechtzeitiger Vorlage: Dann gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
 
6.    Einschränkende Vereinbarungen sind grundsätzlich gemäß § 6 EAVG unwirksam. Außerhalb des Anwendungsbereichs des Konsumentenschutzgesetzes können laut Materialien zum EAVG aber die gewährleistungsrechtlichen Folgen der Vorlage bzw. der Nichtvorlage abbedungen werden (§ 9 Abs 1 KSchG iVm § 6 EAVG). Aber auch hier ist auf den Rahmen des allgemein Zulässigen gemäß § 879 Abs 1 und 3 ABGB zu achten.
 
7.    Wenn der Energieausweis vorgelegt wurde, haftet der Verkäufer (oder Vermieter) für die im Energieausweis getroffenen Aussagen, insbesondere die Energiekennzahl des Gebäudes; ist das Gebäude schlechter (also eine zu niedrige Energiekennzahl ausgewiesen), muss der Übergeber für die energietechnischen Eigenschaften einstehen, die im Energieausweis attestiert sind.
 
Das heißt: Verbesserung, in der Praxis wohl regelmäßig Preisminderungen (bzw. auch Wandlung), Wertdifferenz zwischen mangelfreien und mangelhaften Gebäuden oder, wenn es zur Verbesserung kommt: die Aufwendungen, die notwendig sind, um das Gebäude auf das energieausweis-konforme Energieniveau zu heben.
 
8.     Auch Schadenersatz steht neben den gewährleistungsrechtlichen Ansprüchen zu, der sehr beträchtlich sein kann durch die erhöhten Heizkosten. Voraussetzung für Schadenersatz ist jedoch auch hier: Verschulden; der Verkäufer oder Vermieter muss also wissen, dass der von ihm übergebene Energieausweis unrichtig war. Hat er keinen Energieausweis vorgelegt, verstößt er zwar gegen § 3 EAVG; dies sei aber nicht automatisch als Verschulden am bezeichneten Mangel (also an der zu niedrigen Energieeffizienz) zu sehen (Altenberger/ Gruber, unten).
 
9.     Neu (mit 1.4.2009) eingefügter § 20 Abs 3a WEG: Hausverwalter ist verpflichtet, einen maximal 10 Jahre alten Energieausweis für das gesamte Gebäude vorrätig zu halten; dies als Bestandteil der ordentlichen Verwaltung. Jedem Wohnungseigentümer muss auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten (!) eine Kopie zur Verfügung gestellt erhalten; die Kosten der Erstellung des Energieausweises selbst sind Aufwendungen für die Liegenschaft gemäß § 32 WEG (also von allen Wohnungseigentümern gemäß dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen); im Bereich des MRG ist es Erhaltungsaufwand, als solcher in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzbar (und nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar). Wenn die Kosten für den Energieausweis als Ausgabe vom Vermieter (Erhaltungsaufwand) verrechnet wurden, können alle Hauptmieter eine Kopie gegen Kostenersatz verlangen.
Damit hat der Gesetzgeber im Wege der Wohnrechtsnovelle 2009, die am 1.4.2009 in Kraft getreten ist, diese Kostentragung geklärt.

Detaillierte Abhandlungen dazu: Altenburger/Gruber in RdW 2008, 567 ff, ebenfalls Altenburger/Gruber in Zak 2009 / 121, 83 (das ist die Ausgabe 5), dort auch die Wohnrechtsnovelle 2009 und die Übersicht über den Inhalt der ebenfalls mit 1.4.2009 in Kraft getretenen Zivilverfahrensnovelle 2009 von Barbara Kloiber).

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